Logiciel de gestion locative ou agence immobilière : avantages et inconvénients pour mieux gérer vos locations

L’immobilier est souvent perçu comme un investissement sûr et rassurant, et pour beaucoup de Français, c’est même le placement par excellence. Mais derrière cette façade séduisante, la réalité de la gestion locative peut s’avérer être un véritable parcours du combattant.

Imaginez-vous face à ces situations presque inévitables : un locataire qui décide de payer son loyer quand bon lui semble, vous laissant dans l’angoisse de chaque fin de mois. Les heures interminables passées à tenter de le joindre, à rédiger des relances, et à vous demander si vous reverrez un jour cet argent qui vous revient de droit. Le stress monte chaque fois que le téléphone sonne, redoutant un nouvel impayé ou une autre mauvaise nouvelle.

Puis il y a ces appels d’urgence, tôt le matin ou tard le soir, pour une fuite d’eau qui ne peut pas attendre, vous obligeant à réorganiser votre journée pour gérer des réparations en catastrophe. Et que dire des locataires qui mentent sur leurs revenus, vous trompant sciemment pour obtenir ce logement que vous avez mis tant de soin à choisir ?

Selon une étude récente de PAP, plus de 42 % des propriétaires ont dû faire face à des litiges avec leurs locataires, qu’il s’agisse de biens dégradés, de dépôts de garantie contestés ou de loyers impayés.

Comme si cela ne suffisait pas, la réglementation, toujours plus complexe et changeante, pèse comme une épée de Damoclès sur vos épaules, menaçant de lourdes sanctions – jusqu’à 5 000 € d’amende – pour la moindre erreur ou omission.

La gestion locative, loin d’être une simple formalité, peut rapidement devenir une source de stress et d’inquiétude constante, transformant ce qui devait être une source de revenus stable en une véritable source de tracas.

Alors, pour vous simplifier la gestion locative, vous pouvez tester différentes solutions. 

Les traditionnelles agences immobilières, l’arrivée des agences de nouvelle génération ou encore ces nouveaux logiciels de gestion locative en ligne qui permettent de tout gérer sans les contraintes habituelles.

Vous allez être surpris par ce chiffre :

74 % des investisseurs immobiliers préfèrent gérer seuls leurs locations plutôt que de déléguer !

Dans cet article, vous découvrirez les différentes solutions qui s’offrent à vous pour gérer efficacement vos locations et louer l’esprit beaucoup plus tranquille.

Plusieurs options s’offrent à vous pour gérer vos locations :

1. Avoir recourt aux agences immobilières nationales bien implantées sur le territoire
2. Faire appel à ces nouvelles agences en ligne pour la gestion de vos biens, proposant des tarifs deux fois plus avantageux.
3. Le faire vous-même avec Excel ou des logiciels de gestion locative spécialisés.

Dans la suite de cet article, nous analyserons ces différentes solutions de gestion locative : leurs avantages, leurs inconvénients et leurs coûts.

Faire gérer votre location par une agence immobilière : est-ce une bonne idée ?

Si vous faites partie des 26 % de propriétaires bailleurs qui n’ont ni le temps ni l’envie de gérer eux-mêmes leurs locations, déléguer la gestion locative à une agence immobilière peut sembler être la solution idéale.

Cela est particulièrement vrai :

• Si vous avez investi loin de chez vous, rendant la gestion à distance difficile,
• Si votre emploi du temps est trop chargé pour gérer les aspects administratifs et les problèmes locatifs.

Cependant, vous devez connaître les différentes options disponibles.

1. Les agences immobilières nationales

Leur force incontestable est clairement leur couverture nationale : elles sont plus de 25 000 agences implantées partout en France. Vous en trouverez forcément une à coté de votre bien que vous louez.

C’est la solution de facilité par excellence pour tout bailleur qui ne veut pas entendre parler de la mise en location, de la recherche de locataires, des visites ou encore des états des lieux.

Cependant, il est important de noter que ces agences se concentrent principalement sur les transactions immobilières, une activité beaucoup plus lucrative, ce qui peut nuire à la réactivité de leur service de gestion locative.

De plus, les loyers collectés sont généralement reversés en fin de mois, entre le 25 et le 30, ce qui peut être pénalisant si vous avez des échéances de prêt immobilier en début de mois. Prévoyez un mois de loyer en réserve.

Ces agences proposent généralement deux types de services : une offre de mise en location et une offre de gestion locative. Vous pouvez mandater l’agence uniquement pour la recherche de locataires ou pour la gestion continue. Bien que les agences vous incitent souvent à opter pour le pack complet (mise en location et gestion), vous n’êtes pas obligé de le faire.

En termes de coûts, comptez environ 8 % du loyer charges comprises mensuel pour la gestion locative. A titre d’exemple : un loyer de 1 000 € par mois, le coût pour faire gérer votre bien en agence sera donc de 80 € par mois.

Pour la mise en location, prévoyez environ un mois de loyer, réparti entre vous et le locataire.

2. Les agences immobilières de nouvelle génération uniquement en ligne

Ces nouvelles agences immobilières digitales offrent des services similaires à ceux des agences physiques, mais à un coût environ deux fois moins élevé.

Cependant, elles sont généralement présentes uniquement dans une vingtaine de grandes villes en France. Attention à bien vérifier ce point avec eux. Étant donné que la France compte plus de 34 000 communes, si votre bien n’est pas situé dans une grande agglomération, vous aurez peu de chances de pouvoir bénéficier de leurs services de gestion locative.

Le principal avantage de ces agences en ligne est l’accès à une interface web dédiée aux propriétaires, permettant un suivi en temps réel des événements de gestion locative, tels que l’appel de loyer, le paiement des loyers, et le suivi de l’entretien du bien. Même si vous ne gérez pas directement votre location, vous êtes ainsi mieux informé et vous avez une visibilité sur l’état de votre patrimoine immobilier.

Cependant, le paiement des loyers est généralement effectué vers le 15 du mois, ce qui peut être également pénalisant si vous avez des mensualités de crédit à rembourser tous les 5 du mois.

En termes de coûts, leurs frais de gestion sont d’environ 5 % du loyer charges comprises mensuel. Pour un loyer de 800 €, cela revient à 40 € par mois.

Gérer vous-même vos locations : une alternative efficace et économique grâce à un logiciel de gestion locative

Gérer soi-même ses locations peut sembler stressant et chronophage au premier abord, mais il existe des solutions pour alléger cette charge.

La preuve : plus de 74 % des propriétaires bailleurs gèrent seuls leurs biens sans passer par une agence immobilière.

Pour cela, il est essentiel d’utiliser les bons outils, de souscrire aux bonnes garanties pour couvrir les risques locatifs, et de disposer d’un réseau fiable d’artisans prêts à intervenir rapidement.

1. Excel, une première alternative à l’agence immobilière

L’outil le plus basique pour débuter est Excel. L’utilisation d’Excel pour gérer votre comptabilité locative est un bon point de départ, mais elle présente des limitations.

Tout doit être géré manuellement : donc pas d’automatisation possible pour vous. Cela vous demandera un peu plus de temps pour vérifier que votre loyer est bien réglé, relancer si nécessaire le locataire, produire les quittances, tenir à jour votre comptabilité, calculer le solde de régularisation et rédiger les bons courriers pour vos locataires.

Enfin, il vous sera indispensable de suivre régulièrement les évolutions de la réglementation en vigueur en vous inscrivant à la newsletter du site du gouvernement par exemple.

Voici quelques conseils pour organiser au mieux vos visites et vos états des lieux par vous-même.

Si vous ne pouvez pas vous déplacer pour planifier vos visites, vous pouvez déléguer cette tâche à une personne de confiance. Certains propriétaires utilisent également des plateformes de jobbing pour trouver des personnes compétentes pour réaliser les visites. Il est conseillé de regrouper si possible vos visites pour réduire le temps passé (par exemple, sur une matinée) et de diminuer vos coûts (prévoir entre 10 à 15 € par heure).

Pour l’état des lieux de sortie, nous vous recommandons de le faire par vous-même ou bien de le sous-traiter à un huissier de justice si vous pensez qu’il risque d’être conflictuel avec le locataire sortant. Nous vous conseillons aussi de faire un pré-état des lieux de sortie, une semaine avant, pour vous faire une idée de l’état du logement et rappeler au locataire qu’il doit le restituer dans le même état qu’à l’entrée.

2. Pourquoi choisir un logiciel de gestion locative pour gérer vos biens immobiliers ?

Les trois quart des bailleurs se tournent aujourd’hui vers des logiciels de gestion locative pour gérer leurs locations.

Un bon logiciel de gestion locative vous permet de gérer vos baux, de collecter vos loyers par prélèvement bancaire, d’automatiser l’envoi des quittances de loyer, de suivre les paiements en ligne et de réviser les loyers en fonction des indices de référence.

De plus, il doit intégrer des fonctionnalités pour la gestion des documents, le suivi des dépenses, et même la gestion comptable, simplifiant ainsi la déclaration de vos revenus locatifs.

Si vous cherchez la meilleure alternative aux agences immobilières, vous pouvez vous tourner vers des logiciels de gestion locative comme celui proposé par Monsieur Hugo.

Conclusion

En conclusion, la gestion locative représente un défi majeur pour les propriétaires immobiliers, qu’ils soient novices ou expérimentés. Face à la complexité croissante des tâches administratives, comme la collecte des loyers, la gestion des baux et la régularisation des quittances, il est essentiel de s’équiper des meilleurs outils pour optimiser la gestion de vos locations.

Ces plateformes en ligne permettent de centraliser toutes les données importantes, des documents de bail aux informations comptables, tout en assurant une conformité avec les réglementations immobilières. Que vous soyez un propriétaire individuel ou gérant une SCI, ces outils vous offrent une version moderne et simplifiée de la gestion locative, incluant des fonctionnalités avancées comme le suivi des paiements, la gestion des copropriétés, et l’envoi automatisé des quittances.

Avec des offres souvent accompagnées de périodes d’essai gratuites, certains logiciels de gestion locative se positionnent comme des alternatives avantageuses aux agences immobilières traditionnelles, en permettant aux bailleurs de gérer efficacement leur patrimoine tout en réduisant les coûts.